عنب بلدي – وسيم العدوي
قد تبدو المشاريع العقارية السكنية التي تُعلن تباعًا بمليارات الدولارات في سوريا مؤشرًا على عودة الاستثمار والثقة بالاقتصاد، لكن الوجه الآخر للصورة يستحق قدرًا أكبر من الحذر: هل نحن أمام دورة استثمار عقارية حقيقية، أم أمام فقاعة تتضخم أرقامها على الورق فيما يجري تمويل تنفيذها من إمكانات السوق السورية ومدخرات المواطنين؟
المشاريع العقارية التي أُطلقت في سوريا منذ أواخر 2025 حتى الآن لا تبدو مجرد طفرة بناء، بل تمثل سوقًا تمويلية ضخمة تتراوح قيمتها ما بين 2.5 وثلاثة مليارات دولار في مرحلتها الأولى، وهو رقم يعادل قرابة 85% من إجمالي الإنفاق الحكومي في موازنة 2025 البالغ 3.45 مليار دولار تقريبًا.
المفارقة أن معظم هذه الأموال لا تأتي عبر قروض مصرفية أو استثمارات أجنبية تدخل البلاد، بل عبر دفعات مسبقة بالدولار يدفعها المشترون السوريون، بينما تبقى الضمانات القانونية والمالية محدودة، وتغيب شروط إلزام المطورين بإيداع ضمانات أو تنفيذ مساكن ميسرة، ما يفتح الباب أمام الأسئلة الاقتصادية الأخرى التي تتجاوز القطاع العقاري نفسه إلى سعر الصرف والتضخم والسيولة بالدولار.
ولا تظهر البيانات المتاحة دلائل كافية على دخول الدولارات المعلنة إلى سوريا، سواء على شكل تدفقات استثمارية بالقطع الأجنبي، أو باستيراد آلات ومعدات إنشائية ومستلزمات بناء تتناسب مع حجم الاستثمارات المعلن عنها، وسط صمت عدة جهات مصرفية، من ضمنها مصرف سوريا المركزي، عن الإجابة عن تساؤلات عنب بلدي بهذا الشأن.
مشاريع قدسيا ويعفور.. الملايين على الورق
يظهر ما تقدم بوضوح في المشاريع التي استحوذت عليها شركات ورجال أعمال عرب، فقد أعلنت شركة “أبيات” السعودية انتهاء الاكتتاب على مشروع “أبيات هيلز” في ضاحية قدسيا (E3) بريف دمشق، خلال أقل من 48 ساعة من انطلاقه في 5 من آب الحالي، بعد حجز واكتمال الاكتتاب على جميع الوحدات السكنية المتاحة البالغ عددها أكثر من 2000 وحدة.
وبحسب المطورين العقاريين، فإن قيمة هذا الاستثمار إلى جانب “التجمع العمراني الحديث” في منطقة البجاع تتجاوز ملياري دولار، ويضم المشروعان معًا نحو 22,000 وحدة سكنية، الأمر الذي يدفع نحو السؤال، كم حجم الدولارات التي دخلت السوق من خارج البلاد لتنفيذ هذين المشروعين، ولماذا لم نشهد دخول الآليات الإنشائية للشركة المطورة حتى الآن.
وكذلك في يعفور، أطلقت مجموعة “إنفست غروب أوفرسيز” مشروع “يعفور 963″، وهو مجمع سكني يضم 1280 وحدة سكنية، وتبدأ أسعار بعض الوحدات فيه من نحو 300 ألف دولار، بينما يعتمد المشروع خطة سداد 70% من القيمة خلال فترة الإنشاء و30% عند التسليم، وتصف “منصة إعمار سوريا” عبر موقعها الرسمي المشروع بأنه ما زال في “مرحلة ما قبل الإنشاء”.
أما مشروع “Park View” في يعفور، الذي أطلق مؤخرًا، فتبلغ قيمة الاستثمار المعلنة فيه 200 مليون دولار، ويضم 420 وحدة سكنية، وهو مدرج ضمن المشاريع الجاري تنفيذها.
أين رأس المال الأجنبي؟
في حديث إلى عنب بلدي، يرى الباحث الاقتصادي والمالي الدكتور محمد الفقيه أنه إذا كان الهدف من جذب المستثمرين هو إدخال عملات أجنبية إلى الاقتصاد السوري، فإن مجرد تسجيل شركة أو الإعلان عن مشروع عقاري بالدولار لا يكفي لإثبات تحقق هذا الهدف.
فالاستثمار الأجنبي الحقيقي يفترض أن يظهر في تدفق مالي من الخارج إلى الداخل، أو في تمويل خارجي للمشروع، أو في استيراد تجهيزات وآلات ومواد ومكونات إنتاجية، أو في ضخ رأسمال أجنبي يمكن تتبعه مصرفيًا.
وأما إذا كان المطور يملك الأرض أو يحصل عليها محليًا، ويعتمد على مقاول سوري، ومواد محلية أو متاحة في السوق، ثم يمول مراحل الإنشاء من دفعات المشترين، فإن القيمة المعلنة للمشروع لا تعني بالضرورة دخول مبلغ مماثل من العملات الأجنبية إلى جسم الاقتصاد الوطني، بحسب الفقيه.
وتكشف أرقام الاستثمارات العقارية اتجاهًا واضحًا، وهو أن السوق العقارية الجديدة لا تبدأ من الأحياء الأكثر تضررًا، وإنما من المناطق التي يستطيع المستثمر فيها الحصول على أرض قابلة للتطوير، وملكية أكثر وضوحًا، وبنية تحتية أولية، وسوق قادرة على استيعاب الأسعار المرتفعة.
ولذلك يعتبر الدكتور محمد الفقيه أن جزءًا مهمًا من التنفيذ يعتمد على الشركات الإنشائية والمقاولين السوريين، والعمالة المحلية، وسلاسل توريد موجودة أصلًا داخل السوق، بتمويل من نسب الاكتتابات (بالدولار حصرًا) ومبيعات الوحدات والتقسيط، وهو ما يجعل السؤال الأكثر إلحاحًا: هل القيمة المعلنة للمشاريع هي القيمة المستقبلية للمشروع والأرض والوحدات المتوقع بيعها، وهل يجري تمويل الإنشاء من السيولة الموجودة أصلًا داخل البلاد؟
أين تكمن الإشكالية الاقتصادية؟
النموذج السائد حاليًا في سوريا ليس تمويلًا استثماريًا تقليديًا، بحسب الدكتور الفقيه، بل يقوم على معادلة مختلفة تتلخص بدفع المواطن رأس المال أولًا، ثم يبدأ المستثمر بالبناء، أي أن المطور يحصل على السيولة قبل أن ينفذ الجزء الأكبر من المشروع.
وفي الأسواق المنظمة توجد ثلاثة مصادر للتمويل:
- رأس مال المطور العقاري.
- قروض مصرفية.
- اكتتاب محمي بضمانات.
أما في الحالة السورية فيبدو، وفقًا للخبير ذاته، أن المصدر الثالث يعمل دون وجود طبقة الحماية المعتادة، سواء كان الجهاز المصرفي الرقابي الأعلى في البلاد أو الحكومة.
وحول حجم الأموال التي تمت جبايتها من المواطنين في “أبيات هيلز” وحده، فقد تراوحت دفعة حجز الاكتتاب الأولية للمشروع بين 2000 و10,000 دولار أمريكي (وتُسمى دفعة حجز الاهتمام)، وتختلف بحسب مساحة ونوع الوحدة السكنية.
وتندرج هذه الدفعة، بحسب الخبير الفقيه، ضمن خطة السداد الشاملة التي تُلزم المكتتبين بتسديد الدفعة الأولى الكاملة، حيث يجب على المكتتب عند التخصيص استكمال ما سدده لتصل الدفعة الأولى إلى 20% من القيمة الإجمالية للعقار، ويُخصم منها مبلغ حجز الاكتتاب المدفوع مسبقًا.
وبحساب بسيط، يتبين أن المعدل المتوسط المرجح الذي تم دفعه من قبل المكتتبين يقدّر بحوالي عشرة إلى 12 مليون دولار أمريكي، نظرًا إلى تنوع وحدات المشروع بين شقق متوسطة (دفعة حجز 5000 دولار) ووحدات كبرى وفلل.
هل تم إيداع جزء من الاستثمار بالقطع الأجنبي
هنا تحديدًا تظهر الفجوة بين “قيمة الاستثمار” و”التدفق الاستثماري”، بحسب ما قاله الدكتور محمد الفقيه، “فهل كان ينبغي للحكومة أن تطلب من المستثمرين العرب إيداعًا بالقطع الأجنبي؟ هذه النقطة تستحق نقاشًا حكوميًا واضحًا”.
وكان يمكن، مثلًا، دراسة إلزام المشاريع العقارية الأجنبية أو ذات رأس المال الخارجي بإيداع نسبة محددة من قيمة رأس المال المعلن بالقطع الأجنبي في مصرف سوريا المركزي قبل بدء التنفيذ، على أن ترتبط عمليات السحب بمراحل الإنجاز، مع إثبات مصدر الأموال والمستفيد الحقيقي.
وأكد أن مثل هذا الإجراء لا يعني مطالبة المستثمر بإيداع قيمة المشروع كاملة، فالـ200 مليون أو المليار دولار قد تكون قيمة تطويرية تمتد لسنوات، لكن يمكن للدولة أن تميز بين رأس المال الذي تعهد المستثمر بإدخاله فعليًا، وبين القيمة السوقية المستقبلية للأرض والوحدات.
وهنا تكمن نقطة جوهرية، فإذا كان المطور العقاري لا يدخل معدات جديدة، ولا يمول المشروع بأموال خارجية، ويعتمد على دفعات المشترين، فإن جزءًا كبيرًا من الدولارات لا يمثل تدفقًا جديدًا للعملات الأجنبية إلى الاقتصاد، بل إعادة توزيع للدولار الموجود أصلًا بين السوريين.
ويرى الخبير السوري أن هذا اقتصاديًا يشبه تحويل المدخرات الخاصة إلى خزينة شركات التطوير، أي أن الاحتياطي الحقيقي للاقتصاد السوري من النقد الأجنبي، لا يرتفع بالضرورة.
العقارات كسوق سوداء للدولار في سوريا
هناك مخاوف جدية سواء لدى الحكومة أو المواطنين من أن تمثل التداولات العقارية بحد ذاتها مضاربة على الليرة السورية، دون وجود قدرة تشريعية على الحد من ذلك، ولا سيما أن جميع العقارات تباع وتؤجر بالدولار، ويندر أن يتم التعامل بالليرة السورية، بحسب الدكتور الفقيه.
ولذلك فإن تكرار عملية البيع والشراء والتداول العقاري بالدولار آلاف أو مئات المرات على أدنى تقدير، يجعل السوق السوداء تشهد طلبًا متكررًا على العشرات من ملايين الدولارات، وهذا الطلب (بوجود عمليات الاكتتاب على المشاريع العقارية الجديدة) قد يصبح دوريًا، لا مرة واحدة.
وفي سياق متصل، لم تختفِ الضغوط التضخمية، رغم تحسن سعر الصرف خلال النصف الأول من 2026، بحسب الخبير الفقيه، وبقي التضخم في هذه المدة بشكل متوسط ضمن نطاق يقارب 15% بشكل نصف سنوي، وهذا أقل بكثير من مستويات السنوات السابقة، لكنه لا يزال مرتفعًا مقارنة بالاقتصادات المستقرة.
ويبقى الهاجس الأساسي والأهم هو هل يمكن أن تؤدي المشاريع العقارية المعلن عنها إلى زيادة معدلات التضخم، بما ينعكس سلبًا على معيشة المواطن السوري، في ظل تأكيدات صندوق النقد الدولي، ضمن بيانه الصحفي الأخير في آب، بأن “الفقر لا يزال واسع الانتشار في مختلف المناطق السورية”.
