La Direction générale des Impôts (DGI) a explicité le mode de calcul de la plus-value à la cession des biens immobiliers anciens dont le prix d’acquisition ou de création n’est pas précisé. La disposition est contenue dans une circulaire de la DGI adressée à ses services centraux et régionaux.
La circulaire a pour objet l’explication des aménagements apportés par les dispositions de l’article 9 de la Loi de finances pour 2026, à celles de l’article 78 du CIDTA (Code des impôt directs et taxes assimilées), concernant les modalités de détermination de la plus-value de cession à titre onéreux des immeubles bâtis ou non bâtis, soumise à l’Impôt sur le revenu global (IRG).
L’article 78 du CIDTA prévoit que la plus-value imposable à l’IRG, au titre des cessions à titre onéreux d’immeubles bâtis ou non bâtis, est constituée par la différence positive entre le prix de cession du bien et son prix d’acquisition ou la valeur de sa création par le cédant.
Toutefois, souligne la DGI, en pratique, il n’est pas toujours facile de déterminer la plus-value pour certains types de biens. Il s’agit notamment de certaines opérations de cession qui concernent des biens anciens ou issus de démembrement de propriétés familiales, de transmissions non formalisées ou d’actes dont la valeur du bien n’est pas portée sur le document attestant la propriété, à l’instar des livrets fonciers, pour lesquels aucun prix d’acquisition ou de création n’est consigné.
Biens immobiliers anciens : la plus-value fixée à 40 % du prix de vente
C’est à ce titre que l’article 9 de la Loi de finances pour 2026 prévoit la prise en compte d’un montant calculé forfaitairement, sur la base du prix de vente du bien, en tant que prix d’acquisition ou valeur de création.
Modifiées par la LF 2026, les dispositions de l’article 78 du CIDTA prévoient désormais qu’en cas d’impossibilité de détermination du prix d’acquisition ou de création d’un bien objet de cession, pour les besoins du calcul de la plus-value imposable à l’IRG, de fixer ce prix forfaitairement à 40 % du prix de vente.
Dans ses explications, la DGI donne l’exemple d’une ancienne bâtisse acquise en 1969, et dont le prix d’acquisition n’est pas porté sur le document attestant de la propriété.
Si le prix de vente du bien est de 10.000.000 DA (un milliard de centimes), il convient, pour les besoins de la détermination de la plus-value de cession de retenir le taux forfaitaire de 40 % de son prix de vente, qui sera considéré comme le prix d’acquisition du bien en question, soit 4 millions de dinars. La plus-value imposable est donc de 6 millions de dinars.
La DGI précise en outre que lorsque le prix d’acquisition ou de création d’un bien est déterminé forfaitairement, tel que décrit ci-dessus, il n’y a pas lieu de tenir compte, pour les besoins de calcul de la plus-value de cession imposable à l’IRG, des éventuels frais d’acquisition, d’entretien et d’amélioration, qui auraient été supportés par le vendeur, même lorsque ceux-ci sont dûment justifiés.
Ces dispositions prennent effet à compter du 1er janvier 2026, date de l’entrée en vigueur de la Loi de finances pour 2026.
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